Собственное жилье сейчас нужно многим семьям, но большинству нуждающихся, купить недвижимость без ипотеки трудно, так как отсутствуют необходимые сбережения. И в связи с этим некоторые банки сейчас разрабатывают новые виды ипотечного кредитования без первоначального взноса. Первыми банками, которые создали прецедент и отменили первоначальный взнос в 2006 году, стали «Внешторгбанк 24» и «Банк Москвы», объясняя этот шаг тем, что именно нехватка накоплений для взноса – первая причина для не получения ипотечного кредита.
Такие кредиты для банков представляют повышенные риски, в частности риск невозврата, и сам клиент может не справиться с долговой нагрузкой, в то время, как первый взнос является для банка «страховкой» от падения цен на недвижимость и при самом плохом раскладе (дефолт заемщика и падение цен на недвижимость) позволит избежать серьезных потерь.
Первоначальный взнос – это часть стоимости жилья, которая необходима заёмщику, чтобы получить ипотечный кредит. Ипотечные программы разных банков отличаются первоначальным взносом, который может составлять от 0% до 75% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса могут быть сбережения, продажа имеющегося жилья.
Чем большим первоначальным взносом обладает заемщик, тем больший ипотечный кредит он может получить, иначе он может сократить срок кредитования и переплату за приобретаемое жилье. Воспользовавшись ипотечным калькулятором, можно подобрать оптимальный размер ипотечного кредита и его срок.
Если первоначальный взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой и процедура оформления кредита значительно упрощается. Но обычно к ипотеке обращаются граждане, которые имеют значительно меньшие суммы первоначальных взносов.
Кредита без первоначального взноса можно получить разными способами.
Во-первых, под залог может быть использована уже имеющаяся у заемщика недвижимость — квартира, индивидуальный дом или земельный участок. Этот способ для тех, у кого уже есть своя недвижимость, находящаяся в том же городе или области, что и банк-кредитор. При этом нужно помнить, что банки, как правило, не дают 100% от стоимости закладываемой квартиры. Обычно кредит составляет только 70% от оценочной стоимости, а его размер определяется также размером доходов заемщика.
Во-вторых, залогом может являться одновременно имеющееся в собственности жилье и приобретаемое.
Предыдущий способ хорош для тех, у кого есть более дорогое жилье и кто хочет приобрести более дешевое. А с помощью этого способа может быть осуществлена покупка квартиры в Харькове и дешевое и дорогое жилье. То есть предоставляются два кредита — для первого взноса и ипотечный.
Но банков, где кредит без первого взноса выделен в отдельную программу мало, поэтому реализовать такой способ можно при помощи комбинации кредитов разных банков в одном. То есть под залог имеющегося жилья взять «потребительский кредит», в другом банке под залог приобретаемого жилья — ипотечный кредит.
Если же у заемщика нет залогового имущества, то деньги на первый взнос можно взять по «потребительскому кредиту. Хотя этот способ тоже не идеальный. Обычно банк считает только официально подтвержденные доходы заемщика, а сам кредит выдается на короткий срок, следовательно, его размер будет значительно меньше ипотечного при том же размере доходов.
Но даже при нулевом взносе за ипотеку заемщик обязан иметь средства для сделки – затраты на страховку, регистрацию сделки, получение наличных, оплату сейфинга, комиссию банка, оплату услуг риэлтера, которые равны примерно от 3 до 8% от суммы сделки. Поэтому ситуация с нулевым первоначальным взносом, на ипотечном рынке кредитования сейчас выглядит скорее как хитрый маркетинговый ход банков для привлечения клиентов.
В таких условиях банк обязан уметь еще более быстро и правильно оценивать платежеспособность заемщика, то есть его умение жить в кредит. А заемщик, претендующий на стопроцентный кредит, тоже должен понимать, что его зарплата должна быть действительно высокой, поскольку такая услуга по карману далеко не каждому, ведь платежи по кредиту не должны превышать 50% от дохода семьи.